미국 부동산 투자법 A to Z

미국 부동산을 해야하는 이유

미국은 동쪽이 대서양, 서쪽이 태평양이 있어서 물류 이동이 수월하다. 

또한 위도로 보았을 때도 중위도에 위치하여 기후도 온화한 편이다. 따라서 1년 동안 활을 계속할 수 있다는 장점이 있다. 

남북으로 가로지르는 강인 미시시피 강과 거기서 나오는 다양한 강들로 비옥한 토양을 가지고 있는 편이다.

 

 

특히 한국과 달리 미국은 부동산 투자를 장려하는 편이다. 

• 다주택자에 대해 양도세 중과가 없고, 종합부동산세, 취득세도 없다.
• 구개마자는 복비(부동산 수수료)도 없고, 판매자만 구매자 에이전트와 판매자 에이전트에게 2~3%씩 수수료를 지급한다. 
• 재투자를 통해 무제한 양도세를 유예가능한 법도 있고, 
• 외국인들도 LTV 60~70% 대출이 가능하다 (물론 이자율은 현지인보단 높지만, 이자가 세금 공제되어 임대 소득세가 낮다)
• 또한 달러 자산을 얻게 되어 자산 포토폴리오에도 좋다는 이점이 있다!

 

 

미국 부동산 구매 과정

가장 중요한 구매 과정입니다!

 

1. 투자 전 결정 사항들: 지역은 어디로 할 것인가? 개인구매 혹은 법인구매? 거주용인가 투자용인가?
   • 한인들이 많이 사는 지역 (깨끗하고 살기 좋은 편) : 워싱턴, 캘리포니아, 텍사스, 일리노이, 조지아, 버지니아, 뉴욕주
   • 법인을 세울 경우 투자 지역과 같은 지역에 세워야 세금 의무 줄어든다. 법인을 세울 경우 설립 과정이 추가되지만, 증여세 관련하여 자금출처증명이 불필요하고 유한투자가 가능하다. 
   • 거주용 아니고 투자용이면 법인이 유리함. 
2. 부동산 매물 선정
   • Zillow, Redfin이 가장 많이 사용하는 부동산 플랫폼 (매매의 경우) 
   • Redfin은 MLS에 데이터를 직접 가져와서 좀 빨리 리스팅 되지만, Zillow는 집주인이 직접 매물을 올릴 수도 있어 매물이 폭이 좀 더 넓다는 장점이 있습니다. 
3. 판매자에게 오퍼 전달
   • 미국 부동산은 특이하게 경매의 형태. 사려는 사람들이 구매자에게 오퍼를 전달하면 판매자가 그 중 하나를 선택하는 것
   • 오퍼를 전달할 때 3개의 contingency 중 어떤 것을 넣고 빼는지가 오퍼의 경쟁력을 결정함 (물론 제안 가격도..)
     • Inspection contingency: 집 상태에 따라 이 계약을 파기할 수 있는 권리. 직접 보니 집상태가 너무 안좋으면 (수도나 지붕쪽) 계약 파기하고 계약금 돌려받을 수 있는 권리. 이걸 보통 넣긴하지만, 정말 좋은 오퍼의 경우는 이걸 포기해서 경쟁력을 높이기도...
     • Appraisal contingency: 은행 감정평가와 집주인이 이야기한 금액이 크게 차이날 경우 계약 파기 가능. 보통은 이건 경쟁력을 위해 많이 빼는 편. 
     • Loan contingency: 감정이 나오고 모기지 대출이 승인이 안났을 경우 계약 파기 가능. 
4. 부동산 계약
5. 모기지 대출 진행
6. 에스크로 오픈 후 잔금 이체 및 등기 획득
   • 중간에 에스크로 회사에서 미리 계약금과 잔금을 받았다가 판매자에게 전달하면 구매자에게 등기가 전달된다. 
   • 개인 간의 거래가 아니라 제3의 기관이 중간 프로세스를 검토해준다고 생각하면 된다. 
7. 유지보수관리 회사 고용
   • 직접하기 어려우므로 프로퍼티 매니지먼트 회사를 고용하는 것이 쉽다. 
   • 빨리 빨리 집을 고쳐주는 것이 좋음. 
   • 혹은 리노베이션해서 집의 가치를 높여서 파는 경우도 있음. 

 

 

 

 

마지막으로 알아두시면 좋은 미국 세금 관련 법들을 소개합니다!

알아두어야할 미국 세금 관련 법들

• 1031 exchange: 투자용 부동산 판매 후, 45일 이내에 재투자 부동산 선정하하고, 180이내에 구매하면 양도세를 이연해줌. 미리 준비할 경우 양도세를 계속 이연가능
• Step-up in basis: 부동산 상속 시 상속 시점 기준 취득원가를 산정해서 자녀들 입장에선 과거의 부모가 이연했던 세금을 납부하지 않아서 과거의 세금이 면제됨.
• Life-time exemption: 평생 증여나 상속 공제액이 부부합산 약 2,400만 달러. 약 300억까지는 평생 자녀에게 증여, 상속 가능하다.